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Investissement en Nue Propriété : fin de l’usufruit

La société PERL a lancé ses premiers investissements en nue propriété au début des années 2000. Depuis 2017 et après un accompagnement tout au long des périodes de démembrement, elle fait le point sur les premières fins d’usufruits, principalement situées en Ile-de-France. En attendant la fin de l’usufruit (généralement comprise entre 15 et 20 ans), un bailleur social aura dû se charger de l’exploitation locative du bien proposé à des locataires éligibles aux loyers modérés : intermédiaires ou sociaux (PLS).

Pour ce type d’investissement immobilier encore novateur, l’objectif était de montrer que la nue propriété est un procédé bénéfique pour les investisseurs. C’est un investissement “gagnant-gagnant” à la fois pour les épargnants privés, les locataires éligibles aux loyers modérés et plus globalement répondant à une demande sociétale.

Fonctionnement à l’approche d’une fin d’usufruit

Les premières sorties d’usufruit ont été réalisées avec succès, dans le respect des intérêts de chacun. Investisseurs, locataires, bailleur et promoteur ont pu expérimenter l’efficacité de l’investissement en nue propriété ULS.

Pour l’investisseur nu-propriétaire, un suivi est généralement déployé sur l’ensemble de la période d’usufruit. Dès la signature de la convention de démembrement et jusqu’à la fin de celui-ci, l’acquéreur dispose d’une visibilité sur l’exploitation de son bien. Un an (voir deux selon les conventions de démembrement) avant la fin de l’usufruit, l’investisseur indique s’il souhaite louer, occuper ou bien vendre le logement.

La bailleur social ayant connaissance un an avant la fin de l’usufruit des intentions du futur propriétaire, il doit, le cas échéant, proposer un nouveau logement au locataire. À savoir que le bailleur est également tenu de restituer le bien immobilier (parties privatives) ainsi que l’immeuble (parties communes) en bon état d’habitabilité. La convention de démembrement signée lors de l’acquisition en nue propriété aura indiquée avec détails les travaux d’entretien et gros travaux qui seront à la charge de l’usufruitier.
En fin d’usufruit, le locataire présent à la fin de la durée de démembrement peut tout à fait signer un nouveau bail avec le propriétaire, aux conditions du marché locatif libre.

Les étapes clés de la sortie d’usufruit

Fin d’usufruit dans 2 ans

Audit, analyse de la situation, début de travaux éventuels et courrier d’information aux locataires

Fin d’usufruit dans 1 an

Courrier officiel du bailleur pour les locataires et les investisseurs
Fin d’usufruit dans 6 mois Envoi de la décision des nus-propriétaires aux locataires (location, vente ou occupation du bien)
Fin d’usufruit dans 3 mois Propositions de logements aux locataires par le bailleur si besoin est
Fin d’usufruit État des lieux contradictoires entre le bailleur et les nouveaux propriétaires

 

Peu importe la décision des nus-propriétaires, une fois la période de démembrement achevée, un investissement en nue propriété réalisé dans de bonnes conditions et dans un bon emplacement offre de nombreux avantages. On constate régulièrement des plus-values immobilière autour des 20%, hors récupération mécanique du Droit d’usufruit.

 

2019-07-15T22:50:16+01:00