Immobilier locatif et rentabilité : le poids des impôts locaux

L’investissement dans l’immobilier locatif répond à plusieurs objectifs : la perception de revenus complémentaires, préparation à la retraite, perspective de gains à la revente (=plus value)…

Afin de réaliser un bon investissement, il est nécessaire d’acheter à un bon prix. Pour cela, l’investisseur prendra connaissance des prix au mètre carré pratiqués du secteur géographique, des loyers proposés dans le quartier et enfin des charges qui lui incombent.

Outre les charges attachées à l’investissement locatif tel que :

  • les frais de gestion (6% à 9% TTC),
  • l’assurance locative,
  • autres dépenses/travaux liés à la location,
  • les impôts payés sur les revenus fonciers (IR + prélèvements sociaux),

l’investisseur doit enfin ajouter à son calcul de rentabilité : la taxe foncière et la taxe d’habitation (la taxe d’habitation est  récupérée au locataire).

 

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Impôts locaux : un poste de charges important

Compte tenu de la baisse des dotations de l’Etat aux départements et aux villes, certaines d’entre elles ont décidé d’utiliser ce lever fiscal.

Celles qui ont le plus augmenté la taxe d’habitation en 2015 sont Toulouse (+11,5 %), Lyon (+4,2 %), Bordeaux (+3,7 %) et Marseille (+3,3 %). La taxe foncière s’est envolée à Lille (+ 23,3 %) et a sensiblement augmenté à Toulouse (+13,3 %), Strasbourg (+6 %), Bordeaux (+5 %) et Marseille (+4,2 %).

 

Pour la taxe foncière sur le bâti, pas de changement : Amiens, Montpellier, Nîmes, Le Havre et Orléans sont toujours les villes les plus chères et Boulogne-Billancourt, Villeurbanne, Paris, Lille et Mulhouse les moins chères.

En chiffres… :

  • Sur dix ans, la taxe foncière peut représenter 10 % du prix d’achat d’un logement neuf », constate Jean-Etienne Chatelon, avocat chez Fidal, coauteur d’une étude sur la fiscalité de l’immobilier en France.
  • « les acheteurs déboursent jusqu’à près de trois mensualités en plus sur une année pour payer leurs impôts locaux » constate la société Meilleurtaux.com. Marseille et Montpellier arrive d’ailleurs en tête de ce classement. Paris est nettement plus attractive : moins d’une demi mensualité en sus.

Source : Les Echos – Avant d’investir, mesurez le poids des impôts locaux

Notre solution : Investir en nue propriété

L’investissement en nue propriété permet d’être exonéré de toutes charges et impôts (IR, PS, impôts locaux…) en dehors de la charge financière de la mensualité en cas d’acquisition à crédit. La gestion est confiée à l’usufruitier qui se charge, en contrepartie de percevoir les loyers, de la gestion locative et de toute les charges à payer.

Les impôts et toutes les taxes sont payées par l’usufruitier pendant la période de démembrement (De 15 ans à 20 ans). Après la période de démembrement, l’investisseur ayant récupéré l’usufruit, redevient redevable aux taxes et charges immobilières (frais de gestion, assurances, etc…)

Outre le confort de gestion et l’absence de toute fiscalité, l’investissement en nue propriété offre une rentabilité moyenne de 3.47% nette.

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