Investir en nue propriété lorsque l’on est soumis à ISF

Etre assujetti à ISF signifie que l’on dispose d’un patrimoine d’une valeur supérieure ou égale à 800.000 €. Plus le patrimoine est important, plus les tranches d’impositions seront importantes.
Ainsi, si le patrimoine d’une personne physique est estimée à 2 millions d’euros :

  • Tranche n°1 : 0.5% pour le patrimoine entre 800 000 € à 1 300 000 € : 2500 €
  • Tranche n°2 : 0.7% pour le patrimoine compris entre 1 300 000 € à 2 570 000 € : 4900 €
  • Soit ISF à payer : 7400 €

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable. Sous réserve d’exonérations, le patrimoine imposable à l’ISF comprend l’ensemble des biens, droits et valeurs appartenant au foyer fiscal au 1er janvier de chaque année dont notamment :

  • Les immeubles bâtis et non bâtis
  • Les placements financiers et d’assurances
  • Les liquidités
  • Mais aussi : certains biens professionnels, les meubles, les voitures et avions, les bijoux, les chevaux de course…

Néanmoins, plusieurs techniques patrimoniales permettent de diminuer son patrimoine taxable comme la donation temporaire ou définitive, la vente, l’augmentation du passif (emprunts et charges venant s’imputer sur l’actif brut) ou encore la détention en nue propriété !

En effet, un bien immobilier détenu en nue propriété ne rentre pas dans l’actif taxable de l’impôt ISF ! C’est l’usufruitier qui est en charge de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété.
Néanmoins, il est toujours possible d’établir une répartition des charges et impôts dans une convention de démembrement pour régler les droits et obligations des deux parties.

Conséquences fiscales d’un bien en nue propriété :

  1. Si le bien en nue propriété a été acquis suite à la vente d’un autre bien immobilier ou d’un rachat d’un contrat d’une assurance vie, l’actif sera diminué d’autant ! Il s’agit ni plus ni moins qu’un arbitrage de son patrimoine.
  2. Si le bien en nue propriété a été acquis cash, l’actif taxable diminuera également : les liquidités et trésorerie étant assujetti à ISF
  3. Si le bien a été acquis par l’intermédiaire d’un emprunt, l’opération est neutre : l’actif n’est pas augmenté mais l’emprunt (passif) n’est pas pris en compte : un actif patrimonial qui n’est pas à l’actif ne peut pas voir son financement au passif.

Pour en savoir plus, cliquez ici.

Et si je détiens un appartement en pleine propriété ?

Etre plein propriétaire, c’est détenir la nue propriété et l’usufruit. Un passage chez le notaire vous permet de démembrer votre bien et de donner ou vendre votre usufruit à quiconque.
Une donation en usufruit à votre enfant lui permettra de percevoir des revenus pendant la durée de ses études supérieures ou démarrer sereinement dans la vie active ! L’intérêt patrimonial et économique étant justifié, vous serez libérez d’ISF pour une durée déterminée (5 ans par exemple) ou viagère.
Attention, votre enfant ne doit plus faire partie de votre foyer fiscal pour réaliser cette opération patrimoniale.