La réserve d’usufruit

La réserve d’usufruit est une clause permise lors de la mutation à titre onéreux (vente) ou à titre gratuit (donation). Elle permet au titulaire de la pleine propriété son maintien d’habitation dans le bien ou de le louer à son profit. La clause doit toutefois toujours être licite et ne pas remettre en cause le principe d’irrévocabilité.

Le principe de réserve d’usufruit

Article 949 du Code Civil

Il est permis au donateur de faire la réserve à son profit ou de disposer, au profit d’un autre, de la jouissance ou de l’usufruit des biens meubles ou immeubles donnés.

Lors du transfert de propriété, une convention de démembrement doit être établie, en se référant ou non aux règles du Code Civil (Droits et obligations par défaut).
Cette convention mentionnera la date d’extinction de l’usufruit : l’extinction se fera au moment du décès de l’usufruitier (démembrement viager) ou à une date fixe, déterminée dans le document.

En matière de travaux, c’est le nu propriétaire qui est redevable des gros travaux prévu à l’article 606. Les menus travaux et l’entretien sont sous la responsabilité de l’usufruitier. Là encore, une convention de démembrement peut déroger à ses règles.

La réserve d’usufruit peut également avoir le caractère d’usufruit successif : au décès du donateur-usufruitier, le droit est transmis à une autre personne, par exemple le conjoint survivant.
Grâce à la loi TEPA, le conjoint survivant ou le partenaire du PACS est exonéré de droits de succession (Article 796 bis du CGI). Si la donation a été faite à une autre personne, les droits de succession sont selon le lien de parenté eu avec le donateur décédé.

Lors de la donation de la nue propriété, l’assiette des droits de mutation à titre gratuit est limitée à la valeur de la nue propriété.

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Se réserver le droit d’usage et d’habitation ?

Se réserver un droit d’usage et d’habitation est possible : le donateur peut commencer à transmettre son patrimoine sans se priver de la jouissance du bien.

En revanche, ce droit n’est pas cessible. Pour en savoir plus sur le droit d’usufruit et le droit d’usage et d’habitation, cliquez ici