Le calcul de la plus-value immobilière en période de démembrement

La base taxable puis la taxation

Lors d’une vente d’un bien détenu en nue propriété, la plus-value éventuellement réalisée est soumise à imposition : une imposition forfaitaire à un taux de 19% (IR) + 15,5% de prélèvements sociaux.

Déterminer la base taxable

En matière de démembrement de propriété, le cédant doit prendre la valeur du bien en nue propriété lors de l’acquisition ou de la donation (en nue propriété).
Cette valeur est à soustraire du prix de cession en nue propriété, donnant ainsi la base taxable.

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Calculer l’impôt de plus-value

Une fois la plus-value brute déterminée, les règles d’imposition en vigueur prévoient des abattements pour durées de détention pour l’IR et prélèvements sociaux permettant de trouver la plus value nette :

Pour l’IR :

  • 6% par an de 6 ans à 21 ans
  • Puis 4% la 22ème année

Pour les prélèvements sociaux :

  • 1,65% par an de 6 ans à 21 ans
  • 1,60 par an de 21 à 22 ans
  • 9% par an de 23 ans à 30 ans

Pour tous les détails et tableaux d’abattements, cliquez ici.

Ainsi, le vendeur est libéré d’imposition de plus-values immobilières après la 22ème année de détention du bien (IR) puis après la 30ème année de détention pour les prélèvements sociaux (PS).

Après avoir obtenu la plus-value nette, il s’agit enfin d’appliquer les deux taux de taxation : 19% (IR) et 15,5% (PS).

Autre cas : la vente d’un bien acquis en nue propriété et vendu en pleine propriété

En cas de vente d’un bien acquis en nue propriété mais vendu en pleine propriété, les abattements pour durée de détention commencent à partir de la date d’acquisition de bien en nue propriété.

Par ailleurs, la valeur d’acquisition à prendre en compte est la valeur reconstituée du bien au moment de l’achat / donation en pleine propriété. Il s’agira donc d’effectuer une estimation du marché immobilier à l’époque de l’achat pour déterminer la valeur du bien.
En pratique, la valeur en pleine propriété est généralement mentionnée dans l’acte notarié lors de l’achat de la nue propriété.