Effacer ses revenus fonciers taxables ?

Grâce aux intérêts d’emprunt de la nue propriété !

Lors de l’acquisition d’un appartement qui a vocation à générer des revenus fonciers, l’investisseur se créé un patrimoine immobilier et des revenus complémentaires pour sa retraite…
Cette acquisition peut s’effectuer dans l’achat simple d’un appartement ancien dans sa ville de prédilection ou bien investir au travers des dispositifs fiscaux avantageux (Pinel, Malraux, Scellier, Borloo…).

La taxation des revenus fonciers

Une fois le bien mis en location, le détenteur perçoit des loyers mensuels. Cette activité civile est taxée dans la catégorie des revenus fonciers (déclarations 2042, 2044 ou 2044 S selon les cas).
La déclaration fiscale consiste à déclarer ses revenus tirés des locations immobilières de l’année n-1 et d’y soustraire les charges afférentes.
Afin de tirer les revenus nets qui seront ensuite ajouter aux autres sources de revenus du foyer fiscal (salaires, BIC, dividendes…), l’administration fiscale autorise un certains nombres de charges pouvant être imputé et ainsi baisser voir effacer complétement les revenus :

  • Travaux d’entretien et de restauration (pouvant créer un déficit foncier jusqu’à 10.700 € / an)
  • Charges immobilières (agences immobilières, frais de régies et de gestion, syndic…)
  • Charges financières : les intérêts d’emprunt (création de déficit foncier interdit)

Que permet l’acquisition en nue propriété ?

Dans les cas où l’investisseur est propriétaire de biens immobiliers en location, l’achat en nue propriété se révèle être un bon moyen de diversification dans le patrimoine global du client :

  • Diversification dans le mode de détention (Pleine propriété + Nue propriété)
  • Diversification dans le type d’immobilier (Ancien + neuf)
  • Assujettis ISF : la nue propriété n’est pas taxable au regard de cet impôt

La nue propriété : optimisation du patrimoine immobilier locatif existant

Mais l’avantage principal de l’investissement en nue propriété est la possibilité de déduire ses intérêt d’emprunts générés par le crédit contracté pour l’acquisition du bien en nue propriété !

En effet, les intérêts d’emprunt d’un bien en nue propriété peuvent s’imputer sur les revenus fonciers provenant d’autres biens immobiliers dans le patrimoine du contribuable.

L’investissement en nue propriété permet de bonifier un investissement précédent et sans se rajouter de fiscalité

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Des conditions ?

Cette optimisation est ouverte dans certains cas (non cumulatifs) :

  • Le bien en nue propriété doit être loué à un organisme / bailleur institutionnel
  • L’usufruitier doit louer le bien nu (Catégorie Revenus Fonciers).

Pour en savoir plus sur la déductibilité des charges, cliquez ici