Donner un bien immobilier à son enfant mineur : choisir la nue propriété

La technique du démembrement de propriété est utile dans de nombreuses stratégies patrimoniales comme notamment la transmission de son patrimoine. C’est d’ailleurs l’un des objectifs couramment exprimé par les français avec la protection de la famille.

Si l’objectif exprimé est la protection de son enfant mineur, le démembrement de propriété rempli pleinement ces objectifs :

Donner l’unique nue propriété de son bien

Au lieu de donner l’ensemble du bien à vos enfants mineurs au risque de vous retrouver démuni et de payer plein pot les droits de donation, il peut être pertinent de réaliser une donation de la nue-propriété en conservant l’usufruit du bien immobilier.

En donnant uniquement la nue propriété du bien immobilier tout en se réservant l’usufruit de celui-ci, vous maintenez une source de revenus pour votre retraite synonyme de baisse de revenus professionnels et optimisez la transmission de votre patrimoine à vos héritiers :

Vous préparez la transmission à vos enfants tout en continuant à percevoir les loyers que le bien génère ou en continuant à y habiter.

L’optimisation est également fiscale : les héritiers ne recevant que le droit de nue propriété, les droits de donation n’est calculé que sur cette partie ! L’assiette de calcul est déterminée selon un barème assis sur l’âge de l’usufruitier (Article 669 du CGI). Plus le parent donne tôt, moins le coût de la donation sera important.

Au cas de décès du/des parent(s) alors que l’enfant est mineur, l’usufruit que les défunts parents avaient du bien immobilier va rejoindre la nue-propriété de l’enfant, en totale franchise d’impôt !

Variantes possibles :

A noter que le démembrement peut être prévu de façon temporaire et/ou inversé : donner l’usufruit d’un bien immobilier pour que le donataire (enfant) reçoive les revenus pendant une période donnée (5 ans par exemple). Une façon de justifier une aide à ses enfants pour ses études ou le démarrage dans sa vie professionnelle.
Si l’enfant n’est plus rattaché au foyer fiscal, les parents assujettis à ISF verront leur impôt aussi baisser : la nue propriété n’est pas comprise dans l’actif de l’impôt.

Nous rappelons que les donations seront rappelées au moment de la succession du donateur. En fonction du type de donation effectuée (en avancement d’hoirie ou hors part successorale), il sera éventuellement demandé au donataire de rétribuer le trop perçu pour retrouver l’équité entre héritiers.

Investir dans un bien en nue propriété

Si vous ne disposez pas de biens immobiliers dans votre patrimoine, il est également possible d’acheter directement un bien en nue propriété.
Effectivement, l’achat en nue propriété est dorénavant possible au sein de programmes immobiliers neufs à Paris ou partout en France.

Si vous disposez d’un capital et que vous souhaitez transmettre celui-ci à votre enfant mineur et ainsi le protéger en cas de décès de votre part, l’achat en nue propriété correspond à cette situation :

Le schéma de l’investissement est simple : alors que vous achetez, au nom de votre enfant mineur, la nue propriété d’un bien immobilier, l’usufruit est confié pendant une durée déterminée (entre 15 et 20 ans) à un bailleur qui perçoit les revenus en échange d’une totale gestion du bien et du paiement de toutes les charges et impôts.

Une fois la période de démembrement terminée, l’enfant devenu majeur entre temps, pourra à son choix : habiter le bien (dans la ville de ses études ?), louer le bien pour percevoir des revenus ou enfin revendre le bien pour récupérer un capital.

L’investissement en nue propriété offre plusieurs avantages :

  1. Détenir en nue propriété ne génère ni charges à payer ni revenu locatif. Aucune imposition donc.
  2. Pour le donateur, il s’agit d’une optimisation sur la donation car acheter en démembrement permet de bénéficier d’une décote de 35 à 45 % par rapport au prix de la pleine propriété.
  3.  A la fin du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans avoir à régler des droits de mutation.

 

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Donner un capital puis acheter ? ou acheter puis donner la nue propriété ?

Un enfant mineur ne pouvant pas contracter de dettes, l’achat en démembrement de propriété doit se réaliser au comptant. Il faut donc que l’enfant mineur ait déjà un pécule reçu de donations/successions antérieures de la part des parents ou grands parents par exemple.

Dans certains cas, l’autorisation du juge des tutelles est nécessaire pour l’acquisition au nom d’un enfant mineur. Notre Cabinet est familier à cette situation et habilité à répondre aux exigences du juge des tutelles.

Cas d’un enfant handicapé ?

Le démembrement de propriété est une solution incontournable en présence d’enfant handicapé. Le schéma consiste à donner la nue-propriété aux enfants valides et l’usufruit à l’enfant handicapé.
Ainsi, il percevrait des revenus complémentaires lui permettant de subvenir à ses besoins et, à son décès, ses frères et sœurs recouvreraient la pleine propriété.

Quid de la gestion locative du bien si l’enfant est incapable de s’en occuper ? La création d’une société civile est une réponse : les parents viendraient apporter les biens à transmettre au sein de la SCI. Tous les enfants seraient appelés à devenir associés de la SCI, même pour un montant minimum. Les enfants valides nommés gérants. Une fois les parts démembrées, l’usufruit des parts serait attribué à l’enfant handicapé et la nue-propriété aux autres. L’enfant handicapé percevra alors des revenus des biens détenus par la société, biens gérés par ses frères et sœurs qui seront pleins propriétaires des parts sociales au décès de l’enfant handicapé-usufruitier.