Les frais à prévoir lors de la donation de la nue propriété

Cas pratique : Quels sont les coûts à prévoir lorsqu’une personne effectue une donation (mutation à titre gratuit) de la nue propriété d’un bien tout en se réservant l’usufruit ?

  • Les droits de mutation à titre gratuit

Les droits de mutation à titre gratuit correspondent au montant à payer à l’administration fiscale en cas de donation ou lors d’un testament. Les droits sont en général payés par la personne qui donne (donateur).

Lors d’une donation en nue propriété, les droits de donation ne porte que sur la valeur de la nue propriété du bien.

L’administration fiscale prévoit des abattements en faveur des donateurs permettant une baisse de l’assiette taxable. Ces abattements diffèrent en fonction du rapport entre le(s) donateur(s) et donataire(s) :

 

Tarif des droits applicables aux donations et successions en ligne directe :

Abattement par part Fraction de part nette taxable Tarif applicable
100 000 € N’excédant pas 8 072 € 5%
Comprise entre 8 072 et 12 109 € 10%
Comprise entre 12 109 et 15 932 € 15%
Comprise entre 15 932 et 552 324 € 20%
Comprise entre 552 324 et 902 838 € 30%
Comprise entre 902 838 et 1 805 677 € 40%
Supérieure à 1 805 677 € 45%

 

Tarif des droits applicables entre époux et entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) * :

Abattement par part Fraction de part nette taxable Tarif applicable
80 724 € N’excédant pas 8 072 € 5%
Comprise entre 8 072 et 12 109 € 10%
Comprise entre 12 109 et 15 932 € 15%
Comprise entre 15 932 et 552 324 € 20%
Comprise entre 552 324 et 902 838 € 30%
Comprise entre 902 838 et 1 805 677 € 40%
Supérieure à 1 805 677 € 45%

* Ce tarif s’applique aux donations entre époux et entre partenaires liés par un Pacs. En revanche, aucun droit n’est dû pour les successions entre époux et entre partenaires liés par un Pacs.


Tarif des droits applicables aux donations et successions en ligne collatérale et entre non-parents :

Abattement par part Fraction de part nette taxable Tarif applicable
15 932 € **
Entre frères et soeurs :
N’excédant pas 24 430 €
Supérieure à 24 430 €
35%
45%
7 967 € Entre parents jusqu’au 4e degré inclusivement 55%
1 594 €
Entre parents au-delà du 4e degré et entre personnes non-parentes
60%

** Les successions sur la part de chaque frère ou soeur, célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, âgé de plus de 50 ans ou infirme et domicilié avec le défunt pendant les 5 années précédant le décès sont exonérées de droit.

  • Les frais de notaires

Contrairement aux droits de mutation présentés ci-dessus, les frais de notaires en cas de donation en nue propriété avec réserve d’usufruit au profit du donateur portent sur la valeur en pleine propriété du bien.

Cette exception est prévue à l’article 21 du décret du 8 mars 1978 fixant le tarif des notaires.

 

Donation de l’usufruit précédemment réservé : Quels émoluments ?

A l’occasion de la donation de la nue propriété, ont été réglés des droits de mutations (détails ci dessus) ainsi que la publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière (CSI) avec comme base de calcul la pleine propriété du bien.

Lors de la seconde donation portant sur l’usufruit, ces droits et taxes seront taxés de la même manière que la nue propriété. La valeur de l’usufruit sera calculée en appliquant l’article 669 du CGI. La taxe sur la publicité foncière est de 0,6142% en 2016. La CSI est de 0,10% sur les droits immobiliers donnés.

Seconde donation = Seconds émoluments du notaire

Contrairement à la première donation, les émoluments du notaire ne sont calculés que sur la valeur de l’usufruit, conformément à la réponse ministérielle Le Fur du 01/10/2013.

Des émoluments de formalités devront être réglés au notaire en sus des droits de mutations légaux.

Cas particulier : S’il s’agit du même notaire qui a réalisé les deux donations, celui-ci peut établir la base taxable par la différence entre la valeur de l’usufruit au moment de la seconde donation et la valeur de l’usufruit calculée lors de la première donation. Les émoluments proportionnels sont alors calculés uniquement sur la différence de valeur.