L’acquisition de SCPI en démembrement :

Avantages, Conseils, Fiscalités

Nous rappelons qu’avant que l’opération en SCPI n’optimise la fiscalité du contribuable, l’investisseur doit, avant toute chose, préalablement vérifier la qualité de sa SCPI.
Pour ce faire, l’épargnant doit valider plusieurs critères comme la qualité des actifs détenus dans la SCPI de rendement : secteurs d’investissement, régions géograhiques, qualité et labels des immeubles. Il pourra également mutualiser son risque et répartir entre plusieurs SCPI différentes (Secteur Santé, Bureaux, Commerces, Union européenne…)
Une fois cette sélection effectuée, l’investisseur se penchera sur la fiscalité de cet actif en vogue depuis quelques années…

Nous vous proposons le point de vue proposé par Guillaume FONTENEAU que nous partageons  : SCPI, une collecte massive dans un marché peu porteur détruit le rendement futur de la SCPI

A ce jour, l’investissement en SCPI a un grand succès auprès des épargnants… Un investissement bientôt victime de son succès ? En effet, plusieurs rapports affirme que l’immobilier de bureau est surcoté créant ainsi une bulle spéculative : la demande de la part des épargnants obligent les gérants des SCPI à acheter des actifs immobiliers de bureaux ou commerces à des tarifs élevés. Au final, qu’en est il de la véritable valeur de l’actif…? En cas d’explosion de la bulle, la valeur des SCPI se verrait (fortement?) dégradée…
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La fiscalité des SCPI en pleine propriété : Les revenus tirés des sociétés civiles de placement immobilier sont taxés au titre des revenus fonciers, c’est à dire au barème progressif de l’IR. A cet impôt, s’ajoute les prélèvements sociaux : 15,5%.

L’investissement en nue propriété de SCPI

L’achat en nue propriété de SCPI

Lorsque l’épargnant acquiert des SCPI en nue propriété, il ne perçoit aucun revenu et ne supporte aucune charge pendant la période de démembrement fixée au moment de la souscription de la SCPI.
En fonction de la SCPI, une clé de répartition temps/valeur est proposée.

L’acquisition en nue propriété permet de devenir plein propriétaire lors de l’extinction de l’usufruit.

  • Acheter des SCPI en nue propriété c’est :
    • Acquérir à moindre prix la SCPI
    • Préparer la retraite à moindre côut
    • Capitaliser sur l’immobilier d’entreprise
    • Profiter à terme des rendements attractifs du placement SCPI
    • Optimiser son IR et ISF
    • Bénéficier de la revalorisation à terme des parts

Pour découvrir et souscrire dans des SCPI en nue propriété en 2016, cliquez ici.

L’achat en usufruit de SCPI

Alors que le nu propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement, l’usufruitier aura acquis l’usufruit de la SCPI : elle lui donne le droit de percevoir les revenus attractifs de la SCPI de rendement. Une fois que la période de démembrement sera terminé, l’usufruit reviendra de manière automatique au nu propriétaire.

  • Acheter des SCPI en usufruit c’est :
    • Bénéficier des rendements attractifs du placement
    • Obtenir des revenus complémentaires sur une période souhaitée
    • Bénéficier de la revalorisation des revenus chaque année

C’est l’usufruitier qui devra s’acquitter de la fiscalité des revenus fonciers.

L’achat de SCPI en nue propriété via l’emprunt

Les intérêts d’emprunt sont ils déductibles lors de l’acquisition  de la nue propriété de SCPI ?

Nous l’avons vu dans un précédent article, les intérêts d’emprunt sont déductibles, sous conditions, des revenus fonciers pour l’acquisition d’un bien immobilier en nue propriété en direct.

En matière de SCPI, une instruction du 23 mars 2007 énonce que les intérêts ne sont pas déductibles :

« Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location. »

Notons que cette non déductibilité s’applique lorsque la SCPI est une personne morale imposée à l’IS (ce qui est toujours le cas). Dans le cas où l’usufruitier, personne physique, loue un appartement nu, les intérêts du nu propriétaire sont déductibles.

En conclusion, si l’épargnant souhaite bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt en investissant dans la nue propriété, celui-ci doit investir de manière directe (immobilier physique). L’investisseur peut aussi souscrire à une SCPI en déficit foncier afin d’optimiser sa fiscalité foncière grâce à la déduction des travaux et des intérêts d’emprunt.