A qui incombe l’entretien, menues et grosses réparations ?

En matière de démembrement de propriété

Le Code Civil propose les règles

Au travers de son Code Civil, la li prévoit une répartition par défaut des charges et des réparations entre nus propriétaires et usufruitiers.
Les articles 599, 605 et 606 sont en effet des articles importants relatifs à la répartition des charges en fonction du type de réparations et en cas de démembrement de propriété :

Article 599 du Code Civil

Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.

De son côté, l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée.

Il peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu’il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état.

Article 605 du Code Civil :

L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Article 606 du Code Civil :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Ces articles du Code Civil peuvent être dérogés au bénéfice d’une convention particulière entre les parties.

Les conventions particulières les dérogent

Les dispositions du Code Civil sont des règles  » par défaut « . En droit Français, les parties intéressées sont libres de prévoir des conventions particulières, selon leurs convenances, pourvues qu’elles ne dérogent pas aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs. (Article 6 du Code Civil).

Les parties sont alors libres d’une répartition à la carte. Par exemple, l’on peut prévoir en cas de démembrement :

  • 100% des taxes locales, impôts, charges et travaux à la charge de l’usufruitier
  • Taxes et impôts répartis à 50% entre les parties
  • 100% des travaux et réparations à la charge de l’usufruitier
  • Grosses réparations à la charge du nu propriétaire
  • Ou toutes autres répartitions entendues entre les parties…

Le cas de l’investissement en nue propriété en programmes neufs (IPLUS, PERL…)

Lorsqu’il s’agit d’une acquisition en nue propriété à travers un investissement issu de PERL, IPLUS, Fidexi (etc…), l’investisseur en nue propriété n’a aucune charge. C’est à l’usufruitier qu’incombe l’ensemble des charges, taxes et impôts.
Toutefois, il arrive que sur certains programmes immobiliers, les charges de syndics soient à payer par le nu propriétaire. Ceci est notifié dans le contrat de réservation et ne représente pas une charge financière importante.

Hormis les mensualités du crédit à payer si l’acquisition s’est faite via un emprunt, l’acquéreur n’a aucune autre charge ni surprise financière : une tranquillité appréciable pour les investisseurs en quête d’immobilier de capitalisation ne souhaitant pas de gestion ni de fiscalité comme les expatriés ou non résidents fiscaux.