Que se passe t il à la fin de la période de démembrement ?

Quelles possibilités, Quels avantages ?

L’investissement en démembrement de propriété repose sur deux principes du Droit Français : le droit de propriété privée et le démembrement de ce même droit. Ces deux droits prévus par le Code Civil (ou Code Napoléon, 1804) sont deux fondamentaux de notre Droit Français.
L’investissement réside donc sur des principes inamovibles permettant d’établir des stratégies patrimoniales sans crainte que le pouvoir exécutif et législatif le remettent en cause régulièrement…

Pour profiter des avantages de la nue propriété, il faut posséder en nue propriété !

Effectivement, pour pouvoir profiter des avantages que procure le démembrement de propriété, l’investisseur aura du auparavant acquérir en nue propriété ; deux techniques pour cela : soit l’épargnant aura acquis, via le plus souvent à un programme immobilier neuf, un bien (à 60% du prix) en nue propriété de type temporaire (15 ans à 22 ans selon les programmes) via les promoteurs du marché (PERL, IPLUS…).
La personne aura également pu acheter en démembrement de type viager, souvent à des retraités souhaitant obtenir un capital avec réserve d’usufruit, ou encore le recevoir gratuitement, via une donation ; le donateur étant les parents et le donataire les enfants ou héritiers…

Pendant la période fixe ou viagère, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer, n’a aucune fiscalité IR et ISF et aucune contrainte de gestion.
A noter qu’une convention, appelée convention de démembrement, fixe les droits et obligations de chaque partie notamment sur la répartition des charges immobilière et financières. Une grande prudence donc pour ce document en cas de transaction en nue propriété !

Que se passe t il lors de la réunion de la nue propriété et de l’usufruit ?

Avant toute chose, la réunion de ces deux droits est prévue par larticle 617 et Article 618 du Code Civil :

L’usufruit s’éteint :

Par la mort de l’usufruitier ;
Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ;
Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.

Puis, (Article 618)

Ainsi, là encore, le démembrement de propriété est encadré par le Code Civil et non pas des dispositions et amendements fiscaux temporaires.

Quelles stratégies après la réunion des droits démembrés ?

Une fois que le propriétaire est plein propriétaire, plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur :

  1. Y habiter

Une fois que le nu propriétaire récupère l’usufruit, celui-ci s’approprie les droits attachés : le droit « d’user » du bien c’est à dire y habiter en tant que résidence principale ou résidence secondaire, pied à terre, etc…

Côté charges, il devra supporter toutes les charges financières qu’un propriétaire immobilier classique doit s’astreindre : taxes foncières, frais d’entretien, de réparations…

  1. Le louer

Récupérer l’usufruit permet également de percevoir les « fruits » du bien immobilier : le logement pourra effectivement être loué en meublé (Fiscalité LMNP) ou en nu (Fiscalité des revenus fonciers). Là aussi, des charges de propriétaires-bailleurs sont à prévoir.

  1. Le revendre

Enfin, le nouveau plein propriétaire peut revendre son bien et ainsi percevoir un nouveau capital à consommer ou réinvestir.
La plus value éventuelle est soumise à la taxation des plus values immobilières des particuliers (19% + 15.5%). La base taxable à prendre en compte est le prix de vente en pleine propriété diminué du prix d’acquisition reconstitué en pleine propriété.

Le Cabinet NuePro Immo vous propose la revente de vos biens immobiliers en nue propriété (pendant le démembrement) mais aussi post-démembrement.
En cliquant ici, retrouvez notre formulaire de vente.